Existen obligaciones no propias cuando vendemos inmuebles y por ello es importante tener en cuenta que al momento en que una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación, es el encargado de calcular el ISR y enterarlo al SAT por cuenta del contribuyente.
En concreto, sabemos que los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, tendrán que efectuar el pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.
Los notarios que formalicen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, tendrán que cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR:
- Nombre y clave del RFC del fedatario.
- Nombre y clave del RFC del contribuyente o, en su caso, la CURP.
- Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
- Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año.
- Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
- Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
- Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
- El ISR causado y retenido generado por la enajenación.
- El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.
La tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales que se deban efectuar en los términos de este artículo, se determinará tomando como base la tarifa del artículo 113 de esta Ley, sumando las cantidades correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota fija, que en los términos de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del año en que se efectúe la enajenación y que correspondan al mismo renglón identificado por el por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior.
Sin embargo, aquí se aclara que en las operaciones que estén consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo. Dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles
En los casos que se lleven a cabo operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles ante notarios públicos, quienes sean los compradores de los bienes podrán comprobar el costo de adquisición con el CFDI que dichos notarios expidan, aunque estos deberán incorporar a dichos comprobantes el complemento correspondiente.
El CFDI mencionado, también podrá ser utilizado para comprobar gastos por concepto de indemnización o contraprestación de actos jurídicos que se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario o titular de terreno, bienes o derechos, incluyendo derechos reales, ejidales o comunales permita a otra persona física o moral, el uso, goce, o afectación de los mismos, en el cual se alojen instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas instalaciones.
Esta última facilidad podrá aplicarse respecto de la constitución de servidumbres en la que la contraprestación o la indemnización se pague en una sola exhibición.
No deberá expedirse el complemento a que se refiere esta regla, cuando se trate de indemnización o contraprestación que deriven de actos jurídicos que se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario o titular de terreno, bienes o derechos, incluyendo derechos reales, ejidales o comunales permita a otra persona física o moral, el uso, goce, o afectación de los mismos, en el cual se alojen instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas instalaciones en los casos de que:
- El receptor del ingreso sea persona física y expida directamente el comprobante fiscal.
- En los que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisición, se haga constar el convenio y aceptación de las partes de que será el propio receptor del ingreso quien expida el CFDI, por el importe del ingreso.
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