En materia de impuestos hay términos relacionados que siempre debemos tener presentes. Uno de ellos es el caso del Avalúo Fiscal o avalúos fiscales, que hace referencia a la tasación no comercial que el SAT o el fisco correspondiente efectúa sobre un inmueble con el objeto de darle un valor para luego aplicarle un impuesto.
¿Para qué sirven los avalúos fiscales?
Pese a que muchos no estén al tanto, los avalúos fiscales son una herramienta fundamental para que los notarios puedan efectuar el cálculo de impuestos, como por ejemplo el Impuesto de Adquisición, así como el ISR, según sea el caso.
Cuando se efectúa esta revalorización del inmueble se toma el mayor valor, y es el que se utiliza para el pago de impuestos, ya sea la boleta predial, el valor de compra-venta o el avalúo fiscal emitido por una sociedad autorizada y el perito autorizado.
¿Cómo se realiza un avalúo fiscal?
Para efectuar un avalúo fiscal se toman en cuenta las condiciones físicas del inmueble, en qué estado de conservación se encuentra, si la propiedad es nueva o usada, la urbanización del mismo, si cuenta con todos los servicios como agua, luz, drenaje, escuelas y mercados, entre otros.
La rentabilidad del inmueble también se toma en cuenta pero sobre todo la ubicación. No olvidemos que en bienes raíces lo más importante es la ubicación.
Este avalúo debe realizarse por un perito valuador debidamente acreditado en avalúos ante diferentes instituciones.
¿Quienes pueden hacer avalúos fiscales?
Las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores, así como por asociaciones que agrupen colegios de valuadores cuyos miembros cuenten con cédula profesional en valuación.
En principio, adicionalmente a los ya mencionados, los siguientes son quienes están habilitados para hacer avalúos fiscales:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes
Esto podemos constatarlo con lo indicado en el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación que indica:
Artículo 3.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.
Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes
(…)
En caso de que se trata de un avalúos fiscal a una fecha anterior a la que se practica, se tendrá en cuenta:
- Determinar el valor del bien a la fecha correspondiente cuando se efectúe el avalúo
- Al valor se lo ajustará por el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo
- Este resultado será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido.